マンション買取の流れ・期間は？ スピード売却が実現する理由とは

マンションの売り方は「仲介」と「買取」に大別されます。仲介は不動産会社のサポートを受けて売っていく方法で、買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

売却の流れは買取のほうがシンプルで、売却期間も買取のほうが短くなりやすいという特徴があります。一方で、買取には仲介にはないデメリットもあります。

この記事では、マンション買取の流れや期間、注意点などを解説します。

マンション買取の流れ

まずは、マンション買取の流れを見ていきましょう。

1．情報収集

マンションの買取価格は、不動産会社によって異なります。まずは、どのような会社がマンションを買い取ってくれる可能性があるのか情報収集しましょう。

買取業者は、買取専門業者と仲介も行っている仲介会社に大別されます。どちらが高く買い取ってくれるか一概にはいえませんが、仲介による売却も検討している場合は仲介会社に相談することをおすすめします。

2．買取相談

不動産会社が見つかったら、買取の相談をしてみましょう。買い取るマンションのエリアや築年数、広さなどを限定している不動産会社もあるため、相談の前に条件が合わず、断られる可能性もあります。情報収集の段階で複数の不動産会社を探しておきましょう。

3．簡易査定（机上査定）

条件に当てはまっていれば、多くの場合、相談後すぐに簡易査定（机上査定）をしてくれます。簡易査定とは、物件概要など机上だけでわかる情報で行う査定です。査定額がそのまま買取価格になるとは限りませんが、おおよその目安を知ることができます。

4．調査

机上の情報だけでは、詳細な査定をすることができません。買取前には、現地や役所、管理会社に調査を行います。とはいえ、売主がとくにやるべきことはありません。不動産会社が現地を見にきたときには、自宅に上げる必要がありますが、清掃状態などが見られることはないため気負わずに臨みましょう。

5．買取査定額の提示

調査結果を基に買取査定額が提示されます。また、引渡しまでのスケジュールや売買契約に必要な書類なども共有されます。仲介における売却査定は、不動産会社が一定期間内に売れると考える金額ですが、買取査定額は売却金額とイコールです。金額を含め提示された条件に合意すれば売買契約となります。

6．売買契約

重要事項説明書の内容に同意したうえで、売主と不動産会社が売買契約書に署名・捺印します。仲介における売買契約と同様に、金額や引渡しの条件、契約不適合責任の取り決めなどの項目はとくによく確認しましょう。引渡しが後日となる場合は、手付金のみを受領します。

7．決済・引き渡し

売買契約後、当日もしくは日を改めて決済・引渡しとなります。売買契約と同日決済の場合は売買代金の全額を受領し、日を改める場合は売買契約時に受領した手付金を除いた残代金を受領します。売主からは鍵を渡し、所有権移転登記手続きをして取引は完了です。

8．確定申告

マンションの売却によって「譲渡所得（≒売却益）」が出た場合は、売却の翌年に確定申告をする必要があります。自己居住用のマンションを売却した場合は「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」などを適用することで税額を引き下げたり、ゼロにしたりすることも可能ですが、控除特例の適用によって税額がゼロになる場合も確定申告が必須のためご注意ください。

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マンション売却における「仲介」と「買取」の違い

ここで改めて「仲介」と「買取」の違いを確認しておきましょう。

仲介とは

仲介とは、不動産会社のサポートを受けてマンションを売却する方法です。

仲介における不動産会社の役割は、売主と買主の取引を円滑かつ安全に進めることです。売主を仲介する不動産会社は、仲介手数料を対価に、マンションの査定や調査、広告活動、買主との交渉、契約サポートなどをします。

買取とは

マンション買取とは、不動産会社がマンションを直接、買い取ることを指します。

不動産会社によるマンションの買取は、修繕やリフォーム、リノベーションをしたうえで再販し、利益を出すことを目的としています。マンションを買い取る不動産会社は、買取を専門としている買取業者、後述する仲介事業とともに買取事業を行っている不動産仲介会社に大別されます。

仲介と買取の違い

マンションの買取と仲介の大きな違いは、買主です。買取は、不動産会社が直接買い取りますが、仲介では一般消費者が買主となることがほとんどです。

事業としてマンションを買い取る不動産会社は、判断も早く、融資を受ける場合の審査も一般消費者と比べて早い傾向にあります。仲介による売却では不可欠な販売活動も不要です。そのため、買取なら数週間程度で売買契約・引き渡しを終えることもできます。

また、買取は不動産会社と売主の契約となり「仲介」にはあたらないことから、仲介手数料が不要です。一方、買取価格は相場より安くなってしまうケースが多くなります。

売却の流れがシンプルで売却までに時間がかからない買取は、資金化を急いでいる方やスケジュールを早く組みたい方に向いている売却方法です。

マンション買取のメリットは流れがシンプルで売却期間が短いこと

マンション買取の大きなメリットは、売却期間が短く、流れもシンプルで手間が少ないことです。他にも、仲介にはないさまざまなメリットがあります。

すぐに売却できる

東日本不動産流通機構によれば、2024年の首都圏中古マンションの登録から成約に至るまでの日数の平均は85.3日でした。この期間は、仲介でマンションを売却した場合の平均成約日数ですが、仲介による売却では多くの場合、売買契約から決済・引き渡しまで1〜2ヶ月程度の期間が空くため、対価を受領するまでに4〜5ヶ月程度かかるのが一般的です。

一方、マンション買取は、不動産の買取を事業としている不動産会社が買い取ってくれるため、一般的な買主と比べて決断も資金調達も早く、売主の都合に合わせてくれることも多い傾向にあります。東急リバブルでは、最短7日で現金化が可能です。

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売却の手間が少ない

居住中のマンションを仲介で売却するにあたり、売主の大きな手間になりかねないのが内覧対応です。1〜2回の内覧で決まることもあれば、5回、10回……と対応しなければならないこともあります。これもまた、不特定多数の方に向けて販売活動を実施する仲介ならではの必要な工程です。

買取の場合も不動産会社がマンションを見に来ますが、多くの場合、1度きりです。また、不動産会社は修繕やリフォーム、リノベーションすることを前提に買い取るため、仲介における内覧時のように隅々まで綺麗に清掃したり、整理・整頓したりする必要はありません。

仲介手数料が不要

買取は、仲介にはあたらないため「売却金額×3%+6万円（税別）」が上限の仲介手数料が不要です。マンションの売却には、売却金額の4%程度の諸費用がかかりますが、このうち約3%の仲介手数料が不要になることから諸費用が抑えられます。

契約不適合責任が免責となるケースが多い

不動産の売主は、基本的に「契約不適合責任」を負う必要があります。契約不適合責任とは、1年以内に買主から契約に適合していない不備や不良を指摘された場合、修繕などの責任を負うことです。
契約不適合責任は、民法で規定されています。ただし、契約した当事者の意思によって異なる取り決めができる任意規定です。当事者間で合意すれば、期間を短縮したり、免責としたりすることもできます。

仲介によるマンションの売却では、契約不適合責任を3ヶ月程度とするのが一般的ですが、買取では多くの場合、免責となります。したがって、マンション買取は、売却後にトラブルになるケースが少ないといえるでしょう。

近隣の方に知られずに売却できる

仲介によるマンションの売却では、販売活動が不可欠です。販売活動とは、次のようなことを指します。

• 不動産業者専用の物件情報システム「レインズ」への登録
• 不動産ポータルサイトへの掲載
• 不動産会社のホームページへの掲載
• 新聞折込
• 投函チラシ

不動産会社と締結する媒介契約の種類や売主の希望次第では、上記のような販売活動をしないことも可能ですが、そうなると早期売却は難しいといえるでしょう。

しかし、マンション買取ではこうした販売活動は不要です。不動産会社が下見に訪ねてくることはあっても、内覧者が何組も来ることもないため、近隣の方に知られずにマンションを売却できます。

訳あり物件でも売却できる可能性がある

仲介によるマンション売却で買主になる可能性があるのは、主に自己居住用物件を探している方です。新たな住まいとなるマンションのスペックや状態を気にしない買主はいないため、次のような状況が見られるマンションは買主探しに難航する可能性があります。

• 事件や事故があった物件
• 火葬場や墓地の近隣
• 騒音が著しい
• 反社会的勢力の事務所の近隣

マンション買取をしている不動産会社の中には、こうした“訳あり物件”を専門に買い取っている会社もあります。「仲介では売れなかった」「売却までに時間がかかりそう」というマンションも、買取を検討してみると良いでしょう。

マンション買取を依頼するときの注意点

メリットの多いマンション買取ですが、次のような点には注意が必要です。

買取価格は市場価格より低くなる

不動産会社は、修繕やリフォーム、リノベーションをしたうえで再販し、利益を得ることを目的にマンションを買い取ります。相場金額通りで買い取ってしまうと利益を出すことが難しくなるため、買取価格は相場より安くなるのが一般的です。

買取対象外の可能性もある

不動産会社は、買い取ったマンションを修繕やリフォーム、リノベーションし、再販して利益を得ることを目的にしているというのは先述のとおりです。

リフォームやリノベーションは、自社で行うケースもあれば外注することもありますが、いずれにしても全国のマンションを買取対象とすることは難しいといえます。また、一定の需要が見込めるエリアや築年数でなければ、どんなに華美な改修を施したとしても、利益を得ることは難しいでしょう。

そのため、多くの不動産買取会社は、買い取る物件の条件を決めています。この条件に当てはまらない場合は、相談から先に進むことはありません。とはいえ、すべての不動産会社が同じ条件というわけではありません。1社に断られてしまっても、別の不動産会社であれば買い取ってくれる可能性があります。

買取査定額＝売れる金額

買取価格は、不動産会社によって異なります。仲介による売却査定と異なり、マンション買取は買取査定額がそのまま売却金額となるため、少しでも高い金額をつけてくれる不動産会社を探すことが大切です。

高額査定をしてくれる不動産会社を見極めるポイントは、実績です。ご所有の物件のエリアでマンションの買取実績が豊富な不動産会社は、リフォーム金額が抑えられるとともに、再販時の売却力にも長けていると考えられます。少ない経費で高く売ることができれば、自ずと買取価格も上がるということです。

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マンション買取がおすすめな物件の特徴

ここまで、マンション買取のメリット・デメリットなどを解説してきました。これらを踏まえたマンション買取におすすめな物件は、次のとおりです。

室内の状態が良くない物件

• 築年数が古くリフォーム歴もない
• 傷や汚れが目立つ
• 故障している設備がある

上記のような物件は内覧時に与える印象が良いとはいえないため、仲介による売却では、修繕やクリーニング、リフォームなどが必要になる場合があります。買取は、現状のまま売却することができるため、室内の状態が良くないという点は買取がおすすめな物件の特徴の1つです。

残置物がある

• 相続したマンションで遺品整理が済んでいない
• ゴミ屋敷のような状態になってしまっている

家具や家電、家財などの残置物があるマンションで、その撤去の時間や手間をかけられない場合も買取に向いていると考えられます。不動産会社が買主となれば、残置物の処分も一手に請け負ってくれる可能性があるからです。
また、残置物を除去した後にシミや家具の設置跡が目立つような場合も、不動産会社は買い取り後にリフォームやリノベーションをするため問題ありません。

事件・事故・トラブルのあった物件

• 物件内で悲惨な事件・事故があった
• 隣合う住戸の所有者と揉めている

いわゆる事故物件やトラブルを抱えている物件は「心理的瑕疵（しんりてきかし）物件」に該当します。傷や汚れなど目立った不良箇所はないものの、心理的に購入を躊躇してしまう可能性のある物件を心理的瑕疵物件と呼びます。
こうした物件は、売却に時間を要したり、相場価格を大きく下回る金額にしたりしなければならないことも想定されます。また、事件や事故、トラブルの内容によっては、どんなに価格を下げても売れないこともあることから、買取を検討することをおすすめします。

マンション買取が向いている人

マンション買取の向き・不向きは、物件の特徴だけでは判断できません。次のような意向・状況にある方も、買取に向いているといえるでしょう。

売却したい期日が決まっている

• 住み替え先の新居の引き渡しを控えている
• 資金難で一刻も早くマンションを売却したい
• 相続税の納税期日が迫っている

上記のように、売却したい期日が決まっている方、あるいは一刻も早く売却したいという方は、買取に向いていると考えられます。
たとえば、マンションの住宅ローンが残っている中で、新たなローンを組んで新居を購入した場合、新居の引き渡しを受ける前にマンションの引き渡しを終えなければ住宅ローンが二重になってしまいます。このように差し迫った状況であっても、買取であれば新居の引き渡し前や同日に今のマンションの売却・引き渡しができる可能性があります。

複数人で共有している

• 相続人が複数いる
• 離婚する夫婦で共有している

共有物件の売却では、基本的にすべての共有者が媒介契約書や価格更新書類、売買契約書などに署名・捺印しなければなりません。共有者同士で揉めている場合は、売却にかける時間が、トラブルをより深刻化させてしまうことにもなってしまいかねません。
共有者間で揉めていなかったとしても、相続で取得したマンションは共有者同士の関係性が希薄だったり、高齢の方や遠方に住んでいる方が相続人に含まれていたりすることも少なくありません。売却手続きが簡略で、迅速に進められる買取は、権利関係が複雑なマンションの売却にも適していると考えられます。

手間をかけたくない

• 土日祝休みではないため内覧対応が難しい
• 居住中の家を見てもらいたくない
• 遠方に住んでいるため手間をかけられない

仲介によるマンション売却は、売主に一定の負担が強いられます。売却に必要な手続きの多くを不動産仲介会社が担ってくれるとはいえ、週末の内覧対応や売れない期間の精神的な焦りは、日常生活にも影響を及ぼしかねません。
買取は、タイムパフォーマンスに優れたマンションの売り方です。お仕事で忙しくされている方、共働きで時間が取れない方、プライベートの時間を大切にしたい方にもマンション買取は適しています。

仲介で販売活動中もなかなか売れない

• 仲介でマンションを売却中も、半年、1年……経っても売れない

先述のとおり、不動産会社の仲介による首都圏マンションの平均販売期間は80日程度です。しかし、立地や条件次第ではこれ以上の期間がかかることもあります。多くの場合、金額を下げれば買い手はつきますが、競合物件が多く売り出されていたり、需要が低減していたりすると、適正価格が読みきれず、売却に時間がかかってしまいます。
長く続く販売活動は、売主にとって大きな負担となります。マンションの価値は基本的に経年によって損なわれるということもあるため、買取で売却することも検討してみましょう。

まとめ

マンションの買取は、仲介で売却する場合と比較して流れがシンプルで、早く、手間をかけずに売ることができる売却方法です。状態が良くない物件や心理的瑕疵物件なども、買取を検討する価値があります。ただし、売値は仲介で売る場合より下がってしまう可能性が高いというデメリットがあります。

売却に手間や時間がかけられない方や近隣の方に売却の事実を知られたくない方、事故物件など特別な事情があるマンションなどに向いている売却方法といえるでしょう。

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